Panel épületek helyzete

Magyarországon több mint 2 millió ember él panellakásban. A panel-rehabilitáció egyaránt lényeges műszaki, gazdasági és szociális feladat.

Ebbe a kategóriába nemcsak a tényleges panel elemekből épült lakóépületeket sorolom, hanem a többi iparosított technológiával épült lakóházat is (blokk, öntött, - alagútzsalus, vasbetonvázas épületek). Panelből Magyarországon 508 ezer lakás épült, más iparosított technológiával pedig további . Amikor panelházat mondok, akkor minderre a 780 ezer lakásra gondolok.
Magyarországon a 4 millió lakás közel 20% iparosított technológiával épült. Budapest 800 ezer lakásszámából mintegy 200.000 a panellakás. Ezeknek az otthonoknak kell új életet adni.
A panelházak és városrészek komplex rehabilitációja az egyik legsürgetőbb feladattá vált.
Ezt támasztják alá az időközben elvégzett, az építmények egészére vonatkozó szakértői műszaki vizsgálatok, másrészt az épületek fenntartásával kapcsolatos, országos szinten is számottevő, folyamatos és jelentős mértékű energiavesztés ténye, de a legsürgetőbb probléma az itt élő lakosság gyorsuló ütemű, halmozottan hátrányossá váló, romló élethelyzete.

A panel-rehabilitáció tehát műszaki, gazdasági feladat is, de egyben lényeges szociális kérdés. Közismert adat, hogy ezekben a panellakásokban körülbelül 2.100.000 ember él, ezért a Nemzeti Lakásprogram nagyon fontos eleme a Panelprogram.


Jelenlegi állapot

A panellakások műszaki állapota egyre romlik, a közüzemi díjak - és ezen belül a távhőszolgáltatás aránytalanul magas, a paneltulajdonosok egy része már képtelen kifizetni a díjhátralékot.

Hatalmas panel-épületvagyonról van szó, mely jelenleg műszaki-gazdasági-szociális - és egészségügyi területen egyaránt romló helyzetet mutat.
A rehabilitáció halaszthatatlan, elmaradása valamennyi területen beláthatatlan következményekkel járhat. A halasztás következményeként a költségek exponenciális mértékben nőnek!

Az első házgyár 1965-ben készült el. A 10 házgyárból és 6 panelüzemből álló gyárhálózat együttes kapacitása mintegy 35.000 lakás/év volt, 53-55 m2 átlagos alapterület figyelembevételével. A házgyárak nyugati (Larsen-Nielsen) és keleti (szovjet) koncepció szerint épültek.
A helyzetet bonyolítja, hogy mintegy 85 eltérő épülettípust építettek fel az egyes városokban. A közös bennük az, hogy mára nagy mennyiségük és hibás szerkezeti rendszerük - hőszigetelés, szabályozhatatlan fűtési rendszer, stb. - miatt, különböző mértékben ugyan, de a folyamatos energiapazarlás meghatározó tényezőivé lettek. A műszaki szakértői vizsgálatok alapján a panelépületek teherhordó szerkezeteinek várható élettartama 80-100 évre, a másodlagos szerkezeteké pedig ~30 évre tehető. Az állagromlás különösen a 60-as években épült, mintegy 35.000 darab "első generációs" lakásnál mutatkozik.

A panellakások fűtését többségében távfűtéssel oldották meg, a panelvárosrészek közelébe mintegy 250 letelepített távfűtőmű található. Panel épületekkel és városrészekkel bíró településeink száma mintegy 100, egyes nagyvárosokban több fűtőmű is áll. (pl. Budapest, Miskolc, Pécs stb.) Kimutatások szerint a hazai éves energiafogyasztás mintegy 25%-a az épületek üzemeltetésére megy el, a fajlagos energiafogyasztás magasabb, mint Nyugat Európában. A felhasznált energiának a fele külföldről származik, ez a tény is arra mutat, hogy az energiatakarékosság milyen fontos gazdasági tényező.

A házgyári lakásokban a fűtési rendszerek kiépítésénél elsősorban az előregyártási előnyöket tartották szem előtt. Építésük idején az akkori alacsony energiaárakba jelentős állami támogatást építettek be, sem a fogyasztó, sem a szolgáltató nem volt érdekelt az energiatakarékos felhasználásában. Ez az érdektelenség a kedvezőtlen szabályozók és a panel-rehabilitáció elmaradása miatt a mai napig is érvényben van. Súlyosbítja a kérdést, hogy 1991-ben a távhőszolgáltatás árait egységesen szabályozták, ami a gyakorlatban azt jelentette, hogy 1992-97 között mintegy 400%-ra emelkedett a fűtési energia ára.

Az energiaárak növekedése következtében a családok jövedelmüknek egyre nagyobb hányadát költik közüzemi díjakra, ez a hányad már elérheti a családi költségvetés 35-40%-át! Ebből is kiemelkedik a távfűtési díj, mely átlagos lakásnagyságnál - a többi fűtési módokhoz képest - havonta azoknak mintegy duplája, 6-8.000 Ft-tal magasabb.
Ez az összeg 5 év alatt 3-400.000 Ft-ra is nőhet az energiapazarló fűtés miatt, melyet a kiszolgáltatott helyzetben lévő család kénytelen "az ablakon kidobni".

Így aztán ellentmondásos helyzet állt elő. Míg a nyugati országokban - igaz, hogy a mienktől igencsak eltérő jövedelem/ár arányok mellett! - megfizethető ez a környezetbarát, szabályozható és mérhető, kényelmes távfűtési mód, addig nálunk - éppen a távfűtés magas költsége miatt - egyre nő a díjhátralékosok száma.
Szakértői becslés szerint mintegy 200 - 250.000 családot fenyeget az árverezés, lakásuk elvesztése. Ez családi tragédiákhoz vezethet, az államot pedig a gyerekek elhelyezésével kapcsolatosan magas többletkiadás terhelheti.

Amilyen nagy jelentőségű volt a 60-as évek kezdetétől majdnem 800.000 új bérlakás építése és ezzel a hatalmas lakossági lakáshiány csökkentése, olyan nagy hiba volt ezen panellakások privatizálása. Nem kerülhető meg az a tény, hogy a panelban élő családok az elhibázott privatizálás következtében, bár alacsonyabb áron, de kényszerhelyzetben és "burkolt" kiszolgáltatottságban - a panellakások valódi állapotának ismerete nélkül vették meg lakásaikat.
Tájékoztatás hiányában nem volt tudomásuk a küszöbön álló, - sokkhatásként jelentkező - nagyköltségű rehabilitációs munkák szükségességéről és halaszthatatlanságáról.

Ezzel párhuzamosan, a rendszerváltozás utáni évek idejére esett - főleg a nagy iparvárosokban - a tömeges munkanélküliség megjelenése, a minden határt meghaladó kamatemelés és a már említett drasztikus energiaár emelés, melyek együttesen kilátástalan helyzetbe sodorták a panellakásokban élő családok jelentős részét. Ugyanakkor a magas lakhatási költségek következtében a panellakások piaci ára leértékelődött.
Jelentős lakosságcsere figyelhető meg: a jobb anyagi helyzetben levő családok igyekeznek elköltözni a lakótelepekről, helyükbe pedig az olcsóbb lakást megvásárolni még éppen képes - de fenntartani már képtelen - családok költöznek. Az elköltözni nem tudó lakosok közül jelentős hányadot képviselnek a sokgyermekes családok, a gyermeküket egyedül nevelő szülők, nyugdíjasok és özvegyek. Ők viszont alig képesek megbirkózni a magas lakásfenntartási költségekkel, tovább növelve a közüzemi díjhátralékosok számát!

A lakáscélú állami támogatásról szóló 12/2001. (I.31) sz. Kormányrendelet VIII. 2. 28. §-a A lakóépületek energiatakarékos korszerűsítése, felújítása fejezetében részletezi a panel- és panelszerű építmények energiatakarékos építési munkáinak támogatását. Ez szinkronban van a Széchenyi terv lakosságra/lakóépületekre vonatkozó energiatakarékos korszerűsítési pályázatával (SZT-2002-LA-2).
A korszerűsítési költségeket harmadolja a lakástulajdonos, az önkormányzat és az állam között úgy, hogy az állami támogatás mértéke max. 400.000 Ft lehet. Szakértői becslések szerint csak a fűtés és a hőszigetelés rehabilitációjából kb. 1 millió Ft jut egy lakásra, a komplex rehabilitáció költségét mintegy 2.000.000 Ft/lakás értékre becsülik. A Kormányrendelet szerint ebből a költségből 1.600.000 Ft jutna a települési önkormányzatokra és a lakástulajdonosokra.

Miután a panelban élő családok a közmű költségek - főleg távfűtés! - miatt már eddig is évek óta folyamatosan többet fizetnek a többi családnál, ezt a felesleges és a pazarlásból származó többletkiadást úgy is lehet tekinteni, hogy ők a maguk részéről már egyszer kényszerűségből megfizettek egy lakásukra eső rehabilitációs költségnagyságot!
Ebben a helyzetben illúzió a családok jelentős részét ilyen mértékű teherviselésre ösztönözni, mert többségük egyszerűen nem képes további terheket felvállalni.

Semmivel sem könnyebb a forráshiányos önkormányzatok helyzete sem. Minden feltételezett jó szándékuk ellenére a program támogatására elkülöníthető forrással, de a hitelhez szükséges fedezettel sem rendelkeznek, vagy az nagyságrenddel alacsonyabb az igényhez képest.
A problémát még tetézi a kétlépcsős pályáztatási rendszer szervezési nehézsége és lassúsága is.

A komplex panel-rehabilitáció másik fontos egysége: a primer oldalon a fűtőmű és a hozzá tartozó távvezetékek. A Kormányrendelet jelenleg elsősorban a lakóházak rehabilitációjára koncentrál.
Ez a féloldalas koncepció az energiatakarékosság és hatásfok szempontjából elfogadhatatlan. Az egyik oldal nagy összegű rehabilitációs költsége a másik oldalon egyszerűen elfolyik, nem eredményez energia megtakarítást.